城镇化增速放缓：房地产不再是最好的生意

本月新鲜出炉的《国家新型城镇化规划2014-2020年》，提出2020年城镇化率60%左右，这比之前预期的70%大幅放缓，显示高层在城镇化上以人为本的决心，以及重点提高城镇化质量的态度。

事实上，中国房地产市场正在加速成熟，尤其是住宅市场，漳州工业厂房出租已经在快速趋近总量饱和的临界点；住宅和商业地产的市场风险正在加大。反而是城镇化所催生的其他环保、医疗、文化、消费等服务类需求，正在逐渐扩大。

不论业内人士如何乐观，进入2014年，开发商们还是普遍感受到了寒意，最根本的原因是行业正在接近趋势性拐点。

2010年人口普查数据显示，我国城镇住宅建筑面积在 2010年达到203亿平米，城镇人均住宅面积30.3平米。乡村住宅总面积为210亿平米，人均31.7平米。

如果中国未来顺利达到70%以上的城镇化率(10亿城镇人口)，上海独栋厂房出租城镇住宅总量应该在300亿-350亿的水平达到存量的饱和。2013年底在建房地产面积存量约为64亿平方米，其中约75%是住宅，即50亿平方米的住宅。当年新开工约14.6亿平方米，维持这样的速度，在4到7年内，也就是在2017-2020年间就会达到300亿-350亿的总量平衡点。

这意味着，目前的这种住宅增量开发的模式是一种深度透支未来需求的模式，未来住宅市场的真实需求不可能支撑如此高的开发量和销售量。